Le dispositif Pinel pour investir en Île-de-France

À condition de louer son bien pendant au moins 6 ans comme résidence principale et dans les 12 mois suivant son achèvement, le dispositif Pinel se révèle vraiment intéressant pour les ménages qui souhaitent investir dans un logement neuf.

La loi Pinel : Un dispositif qui fonctionne.

En place jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel affiche un bilan plus que positif, et d’autant plus en Île-de-France où la demande locative reste supérieure à l’offre. Sur le plan national, la Fédération des promoteurs immobiliers annonce une hausse de 68 % des ventes à des investisseurs depuis janvier 2015. Après la Loire-Atlantique et les Bouches-du-Rhône, la Seine-et-Marne est le troisième département ayant le plus profité du dispositif.

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Les avantages de la loi Pinel

Plus souple que le précédent dispositif (loi Duflot), il autorise la location du bien à ses ascendants ou descendants, ainsi qu’un investissement par le biais d’une SCI ou SCPI.

Pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal, l’acheteur doit investir dans un bien immobilier neuf et s’engager à le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il déduit de ses impôts un pourcentage proportionnel à son engagement de 12, 18 ou 21 %.

Les taux sont plus importants dans les DOM-TOM. Ils sont respectivement de 23, 29 et 32 %.

Concrètement, un ménage qui investit 200 000 € dans un logement locatif neuf et dans le cadre du dispositif Pinel va déduire chaque année 4 000 € de ses impôts pendant 6 ou 9 ans, puis éventuellement 2 000 € de la 10e à la 12e année.

Le dispositif intègre toutefois deux limites, celle des niches fiscales, 10 000 € par an de réductions fiscales (18 000 € dans les DOM-TOM), et un montant maximal d’investissement de 300 000 € par an.

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Les conditions du dispositif Pinel

La réduction fiscale accordée dans le cadre du dispositif Pinel est soumise à plusieurs conditions, outre celle de la durée de location : le zonage, les plafonds de loyer et de ressources des locataires, ainsi que des constructions respectant les normes environnementales BBC 2005 ou RT 2012.

Le zonage

Il définit les communes éligibles au dispositif sur tout le territoire français. On distingue quatre zones :

  • A bis pour Paris et la première couronne.
  • A pour les agglomérations franciliennes et les grandes métropoles de province.
  • B1 pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines villes « chères ».

La zone B2 et C ne sont plus éligibles au Pinel depuis le 31 décembre 2018.

Les plafonds de loyer

Ils dépendent des différentes zones.

Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
Zone A bis 16,96 €
Zone A 12,59 €
Zone B1 10,15 €

Des majorations ou des diminutions s’appliquent en fonction de la surface du logement. Le coefficient multiplicateur est le suivant : 0,7 + (19 / nombre de m²).

Les plafonds de ressources des locataires

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 37 508€ 37 508€ 30 572€
Couple 56 058€ 56 058€ 40 826€
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 73 486€ 67 386€ 49 097€
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 87 737€ 80 716€ 59 270€
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 104 390€ 95  553€ 69 725€
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 117 466€ 107 527€ 78 579€
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 087 € 11 981€ 8 766€

Un investissement en loi Pinel ne peut pas être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. D’autres réductions d’impôt peuvent toutefois être appliquées : l’exonération partielle de la taxe foncière les deux premières années et la déduction de celle-ci des revenus fonciers ; les intérêts d’emprunt (dans la limite du montant annuel des loyers) ; les frais de gestion dans le cas où le bien est confié à une société de gestion.

Comment investir en loi Pinel

Plusieurs solutions s’offrent aux personnes qui souhaitent acquérir un bien dans le cadre du dispositif Pinel. Les contribuables français résidant et payant leurs impôts en France peuvent le faire en nom propre, en indivision, en SCI ou SCPI Pinel.

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